過去十年，買房就是贏家！

近期由於市場大幅下跌，我們和客戶交流，經常聽到各種悲傷的段子，最開始說的是“10年以前入行的時候上證綜指就是3000點，10年以後還是3000點”，結果最近講不下去了，變成了“20年以前入行的時候就是2000多點，現在還是2000多點”。居然選中了一個20年都不變的行業，肯定是入錯行了，說多了都是淚啊！ 全球中小企业交易中心

事實上，確實在過去的10多年的中國，選擇什麼作為職業可能並不重要，但是有沒有買房卻是至關重要，買了房的就是人生贏家，沒有買房的就是輸家。在我們的身邊，這樣的例子屢見不鮮，有的人工作並不出色，但就是買房早、敢於加杠杆，就早早的實現了財務自由。而有的人努力工作，就是沒有及時買房，到後來就再也上不了車。 全球中小企业交易中心

而從回報來看，房地產也毫無疑問是最好的行業。

從福布斯富豪榜來看，在過去的4年當中，有三年的首富都是來自房地產行業，其中15、16年萬達的王健林身家高達2000億，而17年首富的全部的身家高達2800億。2016年的王老闆有一句話曾經紅遍網路：“先定一個小目標，比如掙它一個億”！

2017年，中國的人均可支配收入只有2.6萬元，其中農村居民人均可支配收入僅為1.3萬元，城鎮居民人均可支配收入為3.6萬元，城鎮居民收入是農村居民的2.7倍，這說明在城鎮生活的已經是中國的幸福階層了。而在城鎮生活，17年城鎮居民的平均工資在6萬元左右（17年城鎮私營及非私營單位的平均工資分別是7.4萬元和4.6萬元）。而最新的個人所得稅起征點，根據個稅法修正案草案，將調到6萬元，這一方面意味著這次減稅對低收入階層的實惠很大，因為多數城鎮居民的工資將低於起征點。

另一方面，在廣大老百姓為收入終於不用交個稅而沾沾自喜的時候，卻不知道在地產行業，人家連小目標都實現了：比如港股打工皇帝恒大總裁夏海鈞的年薪高達2.8億，一年可以實現3個小目標。

源於貨幣超發，獎勵舉債投機！

然而我們要問的是，憑什麼房地產可以賺這麼多錢？

要論努力工作，相信大家都不差，中國人是有名的勤奮。但是憑什麼搞房地產的就能實現財富自由小目標，別人就要為交不交得起個稅來糾結呢？

而且我們的房子沒有土地的產權，只有房子的產權，說白了就是一堆鋼筋水泥，每年都在折舊，憑什麼賣的這麼貴，要搭上大家一輩子的積蓄呢？

根本原因其實在於貨幣超發。

在07年的時候，中國的廣義貨幣只有40萬億，而到了2017年就接近170萬億，如果再加上各種影子銀行、真實的貨幣差不多已經超過200萬億了，這相當於過去10年中國的貨幣總量翻了整整5倍以上。

但與此同時，中國經濟的實際產出並沒有增加那麼多。從07年到17年，中國GDP的年均實際增速大約為8.3%，十年累積下來，17年中國經濟的實際總產出差不多比07年翻了一倍，但同期的實際貨幣總量翻了5倍，這就意味著貨幣的購買力下降了一倍多，貨幣對內的年均貶值幅度接近10%。

從統計局公佈的新房銷售資料來看，07年時的全國新房銷售均價為每平米3900元，到17年末的銷售均價為每平米7900元，新房價格翻了一倍多，這差不多就是全國貨幣實際貶值的幅度。而且考慮到新房通常越蓋越遠，新房價格變化遠遠低估了房價的真實漲幅。所以貨幣超發才是中國房價大漲的根本原因，因為錢發的太多了，所以錢就不值錢了。

貨幣超發的結果其實是在獎勵舉債、打擊儲蓄，獎勵投機倒把、打擊努力工作。

我們可以簡單算一筆賬。在過去10年，如果努力工作，每年的收入增幅大約就在10%左右。但工資增幅10%不代表資產能增值10%，因為一旦把收入存在銀行，每年的利息增值幅度大約只有2%左右，而貨幣每年的真實貶值幅度接近10%，這就意味著努力工作存錢的人，其實是越來越窮。而相反的是，如果不存錢，而是找銀行借一筆錢，每年啥也不用幹，這筆債務就貶值了10%，相當於資產就增值了10%，找銀行借錢投機的人越來越富。

而且靠工資存錢，得一點一點的攢，而找銀行借錢，可以一次借一大筆。比如說按照目前城鎮居民平均6萬的年工資，扣除各種生活開支，一年能攢2萬下來就不錯了。但是按照目前全國8000元/平米的新房均價，通常新房面積大約100平米，意味著新房的售價平均大約在80萬，如果只付三成首付的話，相當於可以找銀行貸款56萬，差不多相當於普通人工作一輩子能攢下來的錢。

問題是努力幹活存錢，一輩子下來，可能就是攢了5、60萬，但是人家只要膽子大找銀行貸款買房了，啥都不用幹，過10年靠貨幣貶值可能也能賺5、60萬，那應該努力幹活還是舉債投機呢？

美國6/70年代：投機分子發財

而投機分子發財，並不是我們的特例，其實在美國的6/70年代，日本的80年代，也都是各種投機分子成為人生贏家。

尤其是美國的1970年代，和中國的過去10年非常類似。我們最開始調侃說A股已經有接近20年沒怎麼漲了，其實在美國的1970年代也一樣，在1964年，道鐘斯指數就達到了800點，但是到了1981年，道鐘斯指數還是只有800點，也是整整17年股市沒漲。

如果在當時的美國努力工作，在70年代初的時薪為3.3美元，到70年代末翻一倍到6.6美元，大概每年增長7%。如果又不幸拿錢去買了股票，那麼資產20年都沒有太大的變化。

但是如果去買房，70年代美國的房價漲了1.5倍，年均漲幅大約10%。如果去投機石油，70年代油價漲了10倍，年均漲幅大約26%。如果去投機黃金，70年代黃金漲了15倍，年均漲幅大約31%。

在美國的1970年代，由於油價和金價的大漲，來自石油行業的保羅.蓋蒂和邦克.亨特相繼成為美國首富。尤其是邦克，其財富擴張史就是一部投機史，最早靠石油發家，之後又投機大豆賺了一筆，最後又通過投機白銀而聞名於世界。

而投機分子發財的核心原因同樣在於貨幣超發。美國70年代的年均貨幣增速達到10%，但是每年的實際經濟增速只有3%，相當於貨幣每年自動貶值7%。

美國80年代以後：投機江河日下，創新成為首富

而在80年代以後，美國的財富故事發生了翻天覆地的變化。

對於投機分子而言，是步入到了失意的40年。比如從油價來看，在80年代初油價就達到32.5美元/桶，而經過了差不多40年，油價只是翻了一倍左右到75美元/桶，年均漲幅只有2%。從金價來看，在80年代初金價就達到512美元/盎司，而目前的金價大約1250美元/盎司，也是40年才翻了一倍多，年均漲幅也只有2%。而房價40年漲了5倍左右，年均漲幅也只有5%。

而最大的贏家來自於科技行業。以納斯達克指數為例，在80年代初的納指只有151點，到現在已經超過7500點，在過去40年的漲幅高達50倍。

與之相應，美國的首富也換人了。80年代初，由於白銀短時間內從50美元/盎司跌到10美元/盎司，美國首富邦克破產了。80年代以後美國首富首先換成了零售業的沃爾頓，而後是來自科技行業的蓋茨長期霸屏，統治了美國富豪榜22年，到今年才被同為科技行業的亞馬遜的貝索斯所超越。

而對於習慣了A股市場走勢的人而言，其實是不太能理解美國納斯達克指數的走勢，因為一個是橫著走，一個是豎著走，所以每一次我去美國路演交流，都會問一個問題：“你們的股市啥時候會崩盤？”然後他們就笑著回答說：“幾年以前就覺得要崩了，可是到現在為止還是沒有崩，我們也沒辦法！”

為什麼美股一直創新高，而A股長期不漲？我們研究美國的上市公司，發現一個突出的特點是研發費用特別多，比如亞馬遜2017年的研發費用超過200億美元，美股上市公司的平均研發費用超過2億美元。而A股上市公司的平均研發費用只有1億多人民幣，相當於美國上市公司的13%。而A股研發最多的公司是中興通訊，去年一年的研發費用是100多億人民幣，也只有亞馬遜的10%左右。

因此，美國的企業是靠研發發展，通過創新不停創造出未來的價值。但是我們的企業不太做研發，好多號稱創新的企業，行銷費用遠遠超過了研發費用，因此就只能靠天吃飯，靠放水吃飯，在放水的時候就賺錢，不放水的時候就不賺錢。

美股在08年以後一直創新高，因為它們是創新驅動。而我們的股市在08年以後已經漲漲跌跌好幾輪了，就是在於我們不停地放鬆貨幣，每次放貨幣大家就開心，而今年貨幣一收大家就很不開心。

所以做不做研發創新，是不是靠放水發展，就是美股和A股企業的核心差別。

供給改革：收縮貨幣大幅減稅，資本市場股債雙牛

而在美國80年代以後，除了蓋茨和貝索斯之外，巴菲特也一度成為美國首富，而他其實是我們的同行，就是搞股票投資的。

在6、70年代，美國股市長期低迷，做投資也肯定是入錯行了。但是到了80年代以後，受益於實體經濟復蘇和股市的上漲，巴菲特創造了巨大的財富神話，他的伯克希爾公司股價在1980年只有335美元，到了目前已經漲到接近30萬美元，相當於40年左右翻了1000倍，年均增幅20%。

而巴菲特的業務模式相當於是一個保險公司，通過保險的方式吸收長期資金，然後在股市裡面進行長期投資。而巴菲特的財富神話背後有兩個巨大的紅利：一個是創新的紅利、美國創新大牛市創造了巨大的財富，幫助他的資產增值；另一個是利率的長期下降，從80年到現在，美國的長期國債利率從10%降到了3%，意味著他的保險公司的融資成本越來越便宜。

在1960/70年代，美國資本市場股債雙熊，到了80年代以後出現了長期的股債雙牛，這個巨大轉變的背後，在於美國80年代的供給學派改革。

當年，演員雷根做了美國的總統，對外部也是大打貿易戰，但是最重要的是對內部大幅減稅，減輕居民和企業的負擔，從而重新激發了居民企業創新的動力和經濟的活力。而大幅減稅，是最值得我們學習的政策，無論是80年代還是當前的美國減稅都帶來了經濟更好的發展和股市更好的回報。

而更為重要的是，美國當年選擇了沃克爾成為美聯儲主席，他採取了緊縮性的貨幣政策，大幅收縮貨幣。美國的貨幣增速在1980年是一個分水嶺，之前10年的貨幣增速平均是10%，而之後40年的貨幣平均增速只有6%。

由於貨幣收縮，當時的美國人和我們現在一樣，也是整天惶恐不安，看不清楚方向。而當時橋水公司的達裡奧雖然還很年輕，但是非常善於做經濟預測，尤其是預測拉美債務危機而一戰成名，於是大家請他去美國國會，預測美國經濟的變化。而他基於貨幣緊縮，預測美國經濟即將崩潰，結果等來等去也沒等到美國崩潰，等到的是他自己公司的崩潰，因為預測失敗，他的公司員工全都走光了。

而美國經濟在貨幣收縮之後並沒有崩潰，而是走向了新生。美國的貨幣收縮其實只是消滅了通脹和資產泡沫，帶來了利率的長期下降。

貨幣不創造價值，反而是一種魔咒

為什麼達裡奧預測的美國經濟崩潰沒有出現？

其實在於大家高估了貨幣的價值。就像中國過去10年一樣，由於貨幣一直超發，大家以為經濟就是靠貨幣發展，殊不知經濟增長本來就和貨幣無關，因為貨幣只是交易的媒介。

在美國的19世紀，整整一百年貨幣都沒有增長，因為當時美國處於金本位時代，要印鈔票就得去挖礦，而且是真的挖礦而不是現在的靠電腦挖礦，當時100年美國的平均貨幣增速只有4%左右，但是這100年的經濟增速就高達4%，只是完全沒有任何物價增長，整整100年的物價漲幅為零。所以，在金本位時代，其實美國人民的日子挺幸福的，大家都是靠勞動致富，而物價永遠不漲。

但是在進入20世紀以後，美國人發明了央行，開始印鈔，從此進入紙幣時代，問題是紙幣時代雖然貨幣增速明顯上升，但是經濟增速並未增加，反而是降到了3%左右，而這種現象在1970年代達到極致，貨幣增速達到頂峰，而經濟增速降至穀底，而70年代也是各類投機份子的巔峰時刻。

反而是在1980年代以後，美國大幅壓縮了貨幣增速，結果經濟增速並沒有發生變化，依然維持在3%左右，只是通脹消失了，各種漲價現象不見了，而靠投機發財也成為了歷史。

美國的歷史告訴我們，貨幣其實是一種魔咒，貨幣多了未必是好事，而貨幣少了未必是壞事。

其實歷史上已經多次上演過這樣的故事，在大航海時代，哥倫布發現了美洲新大陸，而西班牙在這裡發現了大量的黃金和白銀，整個16世紀，世界貴金屬開採的85%都為西班牙所有，在佔領拉美的300多年期間，西班牙搶走了數千噸黃金，幾十萬噸白銀。

問題是這些天上掉下來的財富，並沒有幫助西班牙的國家進一步強盛，反而是讓西班牙貴族養成了驕奢淫逸的消費習慣、而扼殺了實業的發展。當時西班牙貴族大量消費瓷器、絲綢等奢侈品，導致了其白銀的持續流出。與此同時，由於國內各種物價飛漲，這一方面剝削了勞工階級，同時由於國貨比外國貨貴太多，導致了走私橫行，進一步加劇了國內產業的衰落。

所以，雖然西班牙發現美洲，獲得了巨額的財富，但是工業革命卻是發生在英國和法國。

做壞事要付代價，做好事會有好報

因此，既然貨幣超發並不創造價值，反過來說，對於貨幣收縮其實也不用太過於擔心。

想當年改革開放之初，我們可以說一無所有，靠著改革激發活力，靠著開放提高效率，我們發展成全球製造業工廠、世界第二大經濟體。

如今我們已經有了這麼多年發展的底子，再重新過一段時間苦日子，其實也沒什麼大不了的，而且其實並不是所有人都會過苦日子。

對於那些幻想靠投機致富的、做了錯事的人，可能未來會過上苦日子。目前國內開始出現各種債務違約，其實歸根到底是過去自不量力，舉債過度了。但是對於那些老實幹活、穩健經營的人而言，其實反而會過上好日子。

我們可以簡單算一筆賬，過去貨幣每年超發10%，那麼可能怎麼工作也賺不回這10%，很多企業靠穩健經營也賺不到10%，所以基本上全民都在舉債投機。但是假如以後貨幣不再超發了，也就是貨幣不再對內貶值了，那麼靠舉債投機就失靈了，因為債務還有利息要付，房子每年都有折舊支出、甚至可能還有房產稅的支出，扣除這些成本以後舉債投機可能是虧錢的，那麼舉債投機就不如好好工作了，也比不上買個3%的國債，比不上5%的穩定的股息，或者是每年10%左右利潤增長率的穩定成長的優秀企業。

很多人擔心中美貿易戰的影響，其實我們的未來與貿易戰的關係不大，而在於我們自身。美國80年代的貿易戰同時針對了日本和德國，但是日本經濟崩潰了，而德國經濟依舊保持強勁發展，在於日本經濟走向了靠貨幣發展的泡沫模式，而德國一直嚴控貨幣增速、嚴控資產泡沫，結果保持了長期的繁榮。

反過來說，如果我們這一次能下定決心，收縮貨幣，那麼市場對於中國的未來其實是過於悲觀了，因為如果貨幣不再超發，大家都是憑努力工作賺錢，不靠投機而靠創新來發展經濟，這不是更有希望嗎？

尤其是近期股市的下跌，其實更應該反過來看，因為股市點位的高低，從長期來看和投資的回報可能剛好相反。比如說我自己是05年入行，當時上證綜指一度跌破1000點，事後來看反而是一種幸運，因為抄了中國資本市場的大底。相反很多人在07年入行，結果進來就是大熊市。

所以，只要我們堅持做長期正確的事情，其實就不用對市場短期的下跌過於悲觀，因為這樣反而孕育著長期更大的機會。